L\u2019achat en viager consiste \u00e0 vendre un bien immobilier \u00e0 une personne, le d\u00e9birentier, en contrepartie du versement mensuel d\u2019une rente pendant toute la dur\u00e9e de vie du vendeur, le cr\u00e9direntier.<\/p>\n
Il convient de distinguer deux \u00e9tapes fondamentales du viager : la constitution et l\u2019extinction.<\/p>\n
Au moment de la constitution du viager, il peut se produire pour le cr\u00e9direntier, le percepteur des rentes, une alt\u00e9ration de patrimoine entra\u00eenant une plus-value exon\u00e9r\u00e9e si le cr\u00e9direntier a plus de 65 ans et met en viager son logement principal.<\/p>\n
La constitution du viager n\u2019a, en revanche, aucune cons\u00e9quence fiscale pour le d\u00e9birentier. Les rentes qu\u2019il verse ne sont pas d\u00e9ductibles de son imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n
Le viager, et donc le versement de la rente viag\u00e8re, s\u2019\u00e9teint \u00e0 la suite du d\u00e9c\u00e8s du cr\u00e9direntier.<\/p>\n
L\u2019extinction de la renta viag\u00e8re n\u2019a aucune cons\u00e9quence fiscale pour le cr\u00e9direntier, le percepteur des rentes.<\/p>\n
En revanche, les effets fiscaux de l\u2019extinction de la rente viag\u00e8re se posent du point de vue du d\u00e9birentier lorsque le cr\u00e9direntier d\u00e9c\u00e8de :<\/p>\n
L\u2019extinction de la rente viag\u00e8re g\u00e9n\u00e8re une plus-value patrimoniale d\u00e8s lors que les rentes effectivement vers\u00e9es sont inf\u00e9rieures \u00e0 la valeur d\u2019acquisition du capital re\u00e7u.<\/p>\n
L\u2019article 37.1.i de la LIRPF dispose que lorsque l\u2019alt\u00e9ration du patrimoine provient de l\u2019extinction de rentes viag\u00e8res, la plus-value patrimoniale se calcule par diff\u00e9rence entre la valeur d\u2019acquisition du capital re\u00e7u et la somme des rentes effectivement vers\u00e9es.<\/p>\n
Aussi, au moment de l\u2019extinction de la rente, soit au moment du d\u00e9c\u00e8s du viager, la plus-value est \u00e9gale \u00e0 la diff\u00e9rence entre la valeur d\u2019acquisition du capital re\u00e7u, soit la valeur de march\u00e9 du bien immobilier au moment de son acquisition et la valeur de la prestation effectivement vers\u00e9es, soit le total de toutes les rentes viag\u00e8res vers\u00e9es jusqu\u2019au d\u00e9c\u00e8s du viager.<\/p>\n
La plus-value patrimoniale d\u00e9coulant de l\u2019extinction du viager est soumise \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) d\u00e8s lors que le contribuable poss\u00e8de sa r\u00e9sidence fiscale en Espagne.<\/p>\n
Le taux d\u2019IRPF applicable \u00e0 la plus-value patrimoniale du contribuable ayant sa r\u00e9sidence fiscale en Espagne est celui applicable aux revenus de l\u2019\u00e9pargne soit aux taux progressifs de 19, 21 et 23%.<\/p>\n
En cas de transmission post\u00e9rieure du bien, la vente peut g\u00e9n\u00e9rer une plus-value d\u00e8s lors que le prix de cession est sup\u00e9rieur au prix d\u2019acquisition.<\/p>\n
La plus-value patrimoniale est \u00e9gale \u00e0 la diff\u00e9rence entre la valeur de transmission de l\u2019immeuble et la valeur d\u2019acquisition.<\/p>\n
La valeur d\u2019acquisition du bien immobilier acquis en viager, pour le calcul de la plus-value patrimoniale g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par la transmission post\u00e9rieure du bien, sera \u00e9gale \u00e0 la valeur de march\u00e9 du bien au moment de son acquisition plus les co\u00fbts d\u2019investissements et am\u00e9liorations, plus les frais inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019acquisition qu\u2019a pay\u00e9 le contribuable (commissions, notaires, registre, avocats), moins le montant des amortissements ayant la consid\u00e9ration de d\u00e9ductibles conform\u00e9ment \u00e0 la loi.<\/p>\n
La plus-value patrimoniale g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par un contribuable pour la vente d\u2019un bien immobilier est soumise \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF), d\u00e8s lors que le contribuable poss\u00e8de sa r\u00e9sidence fiscale en Espagne.<\/p>\n