Espagne – Acquisition d’un bien en viager et plus-value d’extinction de la rente viagère
L’achat en viager consiste à vendre un bien immobilier à une personne, le débirentier, en contrepartie du versement mensuel d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur, le crédirentier.
Il convient de distinguer deux étapes fondamentales du viager : la constitution et l’extinction.
Constitution du viager
Au moment de la constitution du viager, il peut se produire pour le crédirentier, le percepteur des rentes, une altération de patrimoine entraînant une plus-value exonérée si le crédirentier a plus de 65 ans et met en viager son logement principal.
La constitution du viager n’a, en revanche, aucune conséquence fiscale pour le débirentier. Les rentes qu’il verse ne sont pas déductibles de son impôt sur le revenu.
Extinction du viager
Le viager, et donc le versement de la rente viagère, s’éteint à la suite du décès du crédirentier.
L’extinction de la renta viagère n’a aucune conséquence fiscale pour le crédirentier, le percepteur des rentes.
En revanche, les effets fiscaux de l’extinction de la rente viagère se posent du point de vue du débirentier lorsque le crédirentier décède :
– Plus-value d’extinction
L’extinction de la rente viagère génère une plus-value patrimoniale dès lors que les rentes effectivement versées sont inférieures à la valeur d’acquisition du capital reçu.
L’article 37.1.i de la LIRPF dispose que lorsque l’altération du patrimoine provient de l’extinction de rentes viagères, la plus-value patrimoniale se calcule par différence entre la valeur d’acquisition du capital reçu et la somme des rentes effectivement versées.
Aussi, au moment de l’extinction de la rente, soit au moment du décès du viager, la plus-value est égale à la différence entre la valeur d’acquisition du capital reçu, soit la valeur de marché du bien immobilier au moment de son acquisition et la valeur de la prestation effectivement versées, soit le total de toutes les rentes viagères versées jusqu’au décès du viager.
La plus-value patrimoniale découlant de l’extinction du viager est soumise à l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) dès lors que le contribuable possède sa résidence fiscale en Espagne.
Le taux d’IRPF applicable à la plus-value patrimoniale du contribuable ayant sa résidence fiscale en Espagne est celui applicable aux revenus de l’épargne soit aux taux progressifs de 19, 21 et 23%.
– Plus-value de cession
En cas de transmission postérieure du bien, la vente peut générer une plus-value dès lors que le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition.
La plus-value patrimoniale est égale à la différence entre la valeur de transmission de l’immeuble et la valeur d’acquisition.
La valeur d’acquisition du bien immobilier acquis en viager, pour le calcul de la plus-value patrimoniale générée par la transmission postérieure du bien, sera égale à la valeur de marché du bien au moment de son acquisition plus les coûts d’investissements et améliorations, plus les frais inhérents à l’acquisition qu’a payé le contribuable (commissions, notaires, registre, avocats), moins le montant des amortissements ayant la considération de déductibles conformément à la loi.
La plus-value patrimoniale générée par un contribuable pour la vente d’un bien immobilier est soumise à l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF), dès lors que le contribuable possède sa résidence fiscale en Espagne.
Le taux d’IRPF applicable à la plus-value patrimoniale du contribuable ayant sa résidence fiscale en Espagne est celui applicable aux revenus de l’épargne soit aux taux progressifs de 19, 21 et 23%.
